يحتاج الكثيرون لمعرفة الفرق بين التقييم والتثمين العقاري إذ أن ذلك من المحاور الأساسية المعتمد عليها بقطاع العقارات بشكل عام، والتي سنتعرف عليها من خلال مكتب حلول التصنيف، حيث يعتقد أغلب الأشخاص بأن التقييم والتثمين مفهومين لهما طابع واحد ومهمة واحدة، ولكن هناك اختلاف تام فيما بينهم والتعرف على هذه المفاهيم بوصلة توجهك ناحية تحقيق النتائج الأفضل على الإطلاق، حينما يكون هناك نية بشأن شراء عقار أو بيعه أو تأجيره.
مفهوم التقييم العقاري
بعد تساؤلات الكثيرين بشأن الفرق بين التقييم والتثمين العقاري سنوضح الآن ما هو التقييم العقاري ذلك الذي عرفته الهيئة السعودية، وهو علم وفن تقدير قيمة الملكية العقارية لغرض محدد بتوقيت محدد ومستخدمين محددين، ويجب الأخذ بالحسبان كافة الخصائص والسمات للعقار الذي سيكون محل التقييم والإطلاع على كافة العوامل الاقتصادية للسوق، بالإضافة إلى المصالح والحقوق والالتزامات التي تتعلق بملكية العقارات.
الفرق بين التقييم والتثمين العقاري
سنوضح الآن الفرق بين التقييم والتثمين العقاري إذ أن الأشخاص لوهلة يعتقدون بأنهم متشابهين ولكن هذا غير صحيح وإليكم الفرق:
- كلا المصطلحين هدفهم تحديد سعر العقار ولكن يختلفوا بالمعنى الدقيق.
- إذ أن التثمين يستخدم به الخبرة في أسلوب المقاولة وهذا للوصول إلى السعر الحقيقي.
- أما التقييم فن وعلم يحتاج إلى خبرة مهنية واحترافية عند القيام به.
- وبالتالي يمكن القول هنا إن كل مقيم مثمن وليس العكس.
- تثمين العقار يكون وفق العرض والطلب بسوق العقارات بتاريخ محدد.
- ولذلك قد يأخذ العقار ثمن عالي أو قليل من القيمة الحقيقية له ويستخدم بعمليات البيع والشراء.
- أما عن تقييم العقار فلا يكون سوى على يد خبير لديه مؤهل علمي معتمد من الهيئة السعودية للمقيمين إذ أنه بحاجة إلى خبرة عملية وعلمية.
- يهدف التقييم العقاري لتحديد القيمة السوقية للعقار اعتمادًا على الأسس المهنية الدقيقة والمنهجية الواضحة التي تستدعي شفافية تامة بتحديد سعر العقار.
- وذلك وفق عوامل داخلية من نوع البناء والتصاميم المستخدمة.
- مع عوامل خارجية من حيث ظروف السوق والخدمات والموقع وقيمة العقارات المماثلة.
- أي أن التقييم يعطي سعر العقار الحقيقي.
لماذا نثمن العقار؟
تحدثنا مسبقًا عن الفرق بين التقييم والتثمين العقاري ولكن ما هو السبب وراء تثمين العقار؟ وبالطبع يمكن القول أن هناك أسباب متعددة للجوء إلى التثمين العقاري، إذ أن الشخص قد يرغب في عملية التقييم حتى يحصل على قرض بنكيًا، أو يحتاج إلى رهن العقار، أو معرفة قيمة الضرائب المفروضة عليه، أو حتى التأمين على هذا العقار.
كيفية تحديد قيمة العقار؟
تحدث قيمة العقار بطرق متعددة لأن هناك أشخاص يقومون بتحديد هذه القيمة وفق السوق المحلي، بينما أشخاص آخرين يفضلوا أن يقيموا العقار حتى يحددوا سعر مناسب في شراء شقة أو منزل أو حتى شراء قطعة أرض أو استخدامها في الاستثمار، وبأي غرض شخصي أو مشروع لابد أن يتم تقييم العقار بناءً على دراسة جدوى، وذلك للحصول على نتائج دقيقة، ولذا يفضل الاستعانة بشركة تقوم بذلك لديها خبرة ومهارة تضمن إليكم التقييم السليم.
عناصر التقييم العقاري
إن الفرق بين التقييم والتثمين العقاري أصبح واضحًا والآن سنوضح ما هي معايير التقييم العقاري وهي كالتالي:
- أولًا: الطلب والشراء وهي الرغبة في امتلاك هذا العقار لتحقيق رغبة ما ولابد من تواجد المال.
- ثانيًا: المنفعة وهي القدرة على تلبية الرغبة مع الحاجة لامتلاك العقار وكذلك الفوائد الراجعة لمن يملكه.
- ثالثًا: الندرة وهي متعلقة بعدد العقارات المنافسة المحدود لذلك العقار المرغوب في شرائه.
- رابعًا: سهولة تمليك العقار مع القدرة على نقل ملكيته من شخص لآخر.
طرق التثمين والتقييم العقاري
تعرفنا على الفرق بين التقييم والتثمين العقاري والآن سنوضح بعض الطرق تستخدم في أفضل مكاتب تقييم عقاري معتمدة وهي كالتالي:
أولًا: طريقة مقارنة المبيعات
هي الأكثر شهرة واستخدامًا بتقييم المنازل والأراضي، ومن خلالها يسهل على المشتري تقييم سعر العقار، إذا ما تم مقارنته مع أي عقار آخر قد تم شراؤه أو بيعه سواء بنفس الوقت أو حتى وقت قريب، ومواصفاته تشابهه أو تقبل المقارنة على عكس الكمبوندات التي لا يوجد فيها أي عقارين متشابهين، وهنا تعطي مجال المقارنة على حالة عمر المبنى والموقع الجغرافي له وتاريخ البيع بالإضافة إلى أوراق تسجيل الملكية.
ثانيًا: طريقة حساب التكلفة
يعتمد حساب التكلفة على إنشاء العقار المماثل لهذا العقار بمحل التقييم ويطرح منه نسبة الاستهلاك، بحيث أن المعادلة الأساسية تكون بأن قيمة العقار تساوي قيمة الأرض مجموعة مع تكلفة إعادة البناء مطروحة من نسبة الاستهلاك.
ثالثًا: حساب الدخل
تستخدم في العقارات الاستثمارية من الفنادق والمولات والعمارات الإيجارية، ويقوم ذلك على عملية حساب صافي الدخل المتوقع من هذا العقار بشكل سنوي، يقسم على معدل العائد بحيث أن قيمة العقار تساوي صافي الدخل التشغيلي على معدل العائد الرأسمالي.
العوامل المؤثرة في تقييم العقارات
حينما يتم محاولة تحديد القيمة المادية للعقار، فإن هناك بعض العوامل التي لها دورًا حاسمًا بتقييم هذا السعر، وبشكل دقيق وهي كالتالي:
- الموقع الجغرافي أبرز العوامل المساعدة في تحديد قيمة العقار ونوع المنطقة.
- حالة العقار إن كانت الصيانة جيدة وتتم بشكل دوري أم أنه بحاجة إلى الصيانة.
- عمر العقار لأن العقارات القديمة تتطلب تجديدات.
- مساحة العقار وهي المساحة الإجمالية التي كلما زادت فإن قيمة العقار تزيد.
- التخطيط الداخلي المساعد في توزيع المساحات في العقار سواء المرافق أو عدد الغرف إلى غيرها من الأشياء الأخرى.
- السوق العقاري من العرض والطلب فإن كان الطلب مرتفعًا على هذا العقار فإن سعره يزداد.
- الوضع الاقتصادي فكلما كانت معدلات الفائدة كبيرة فإن ذلك يؤثر على قيمة العقار.
- الميزات الإضافية من التجهيز والمرافق سواء الحديقة أو حمام السباحة والتحسينات الإضافية وكذلك المناظر والإطلالات.
- فكلما كانت على مناظر جميلة فإن قيمتها تكون أعلى.
تعرف على شروط رخصة التقييم العقاري
الأنظمة واللوائح التي تحكم مهنة التقييم العقاري
ذكرنا في السطور السابقة الفرق بين التقييم والتثمين العقاري والآن يمكننا توضيح ما هي الأنظمة واللوائح المتحكمة بمهنة التقييم العقاري، تلك التي تهدف لتقنين هذه المهنة مع رفع مستوى العاملين بها وإليكم الأنظمة واللوائح:
- نظام المقيمين المعتمدين الذي يثبت تقييم العقارات وكذلك المنشآت الاقتصادية ويطور المهنة.
- اللائحة التنفيذية للمقيمين تطبق النظام وتحتوي على شروط مزاولة المهنة مع متطلبات الترخيص بالإضافة إلى الواجبات والمسؤوليات.
- الهيئة السعودية للمقيمين تشرف على هذه المهنة وتصدر التراخيص.
- قواعد مهنة التقييم وسلوكها تضمن ممارسة المهنة حسب أعلى المعايير الأخلاقية.
الأسئلة الشائعة
هل التقييم والتثمين العقاري لهم نفس النتيجة؟
نعم النتيجة قد تكون بها تشابه ولكن يوجد اختلاف بالمصطلح والمنهجية.
من الجهة المسؤولة عن تقييم وتثمين العقارات؟
الهيئة السعودية للمقيمين هي الجهة المسؤولة عن التقييم والتثمين وأي شيء يخص مهنة العقارات.
أيهما أدق التثمين أم التقييم؟
التقييم العقاري هو الأدق لأنه يعتمد بشكل كامل على التقارير المفصلة مع المعايير المهنية الواضحة، وبالنسبة للتثمين سريع وأقل بالتفاصيل.
وبذلك انتهينا بعد الحديث عن الفرق بين التقييم والتثمين العقاري وشرحنا بشكل تفصيلي لماذا نثمن العقار وكيف تحدد قيمته، وما هي العناصر التي تساعد في التقييم والطرق المستخدمة في ذلك، كما أوضحنا العوامل المؤثرة بتقييم العقارات واللوائح والأنظمة لمهنة التقييم العقاري.
