تعد معايير التقييم العقاري أحد ضروريات هذا المجال، ويقوم بهذا التقييم شخص يطلق عليه “المقيم العقاري” فإنه المسؤول عن تقييم القيمة السوقية للعقار وذلك وفق بعض الأنظمة والقوانين والعوامل التي لابد أن توضع بعين الاعتبار حينما يتم إجراء هذا التقييم، فعلى سبيل المثال إن رغب أحدهم بشراء منزل أو حتى بيعه فإن المقيم العقاري له دور كبير في ذلك، وهو الحال حينما يتم استخدام مقرضي الرهن العقاري في تحديد القيمة السوقية للعقار، وفي حال كانت القيمة عالية فهي ضمانة للبنك حينما يتم طلب قرض مقابل هذا الرهن العقاري.
معايير التقييم العقاري
تساءل الكثيرون بشأن مكاتب التقييم العقاري المعتمدة إذ أنه بعالم صناعة العقارات يعد التقييم العقاري أحد الأدوات الحيوية في اتخاذ القرارات الاستثمارية المدروسة، وذلك لضمان الشفافية والدقة بهذه العملية، وتعتمد تلك التقييمات على بعض المعايير الدولية المعترف بها بشكل عالمي، وهي تمثل إطارًا موحدًا يضمن العدالة والموضوعية بتقدير العقارات، وإليكم المعايير:
- تقدير العائد المادي المتوقع من هذا العقار وحساب التكلفة لإعادة بناء العقار المطروح.
- الموقع الجغرافي هو عامل مهم في تحديد القيمة ومدى قرب العقار من الخدمات أيضًا من الأشياء الهامة.
- الوضع القانوني والتنظيمي إذ أن سلامة المستندات أحد المعايير الهامة في تحديد قيمة العقار مع الالتزام بجميع أنظمة البلدية.
- خصائص العقار سواء التصميم المعماري أو الخدمات المتاحة به أو حتى مساحة الأرض وكذلك حالة المبنى.
- العوامل الاقتصادية من معدلات الفائدة وحالة السوق العقاري بالإضافة إلى العرض والطلب بالمنطقة.
- الاعتبارات البيئية والاجتماعية سواء القرب من المدارس أو مستوى الأمان بالمنطقة بالإضافة إلى معايير البنية التحتية.
- المعايير الدولية في التقييم وهذا يضمن لكم توحيد أسس التقييم بمختلف الدول.
تعرف أيضًا على تأهيل المطور العقاري لبيع المشاريع
إجازة التقييم العقاري
لكي يتم إجازة التقييم العقاري لابد من مراعاة بعض الشروط وهي كالتالي:
- استلام كافة البيانات من المالك، ويشمل ذلك المخططات الهندسية والتفاصيل المطلوبة من المقيم.
- دراسة الفرد العقاري تفصيليًا بشمولية حتى يتحقق من مدى صحة البيانات المستلمة من المالك.
- تأكد الشخص من أن المواصفات والصكوك صحيحة.
- ذهاب المقيم لزيارة العقار ورفع المساحات مع تسجيلها، وتلك الخطوة تتم لمعرفة الطرق الفرعية والرئيسية لهذا العقار.
- اعتماد سعر العقار بالتقييم العقاري على أشياء من ضمنها مدى سهولة الوصول له.
تحليل العقار
ذكرنا مسبقًا معايير التقييم العقاري والآن نوضح إليكم تفاصيل تحليل العقار، إذ إنه لابد من القيام بدراسة تحليلية تساعد في تقييم العقار وتحديد سعر مناسب له، كما أن هناك أمورًا يتم الاعتماد عليها من خدمات تأهيل المطور العقاري للوصول إلى التحليل الجيد، وهي كالتالي:
- وظائف العقار الهيكلية والجمالية.
- الخدمات العامة المتواجدة في موقع العقار.
- العقار وقدرته على الإيراد.
- اتجاه السوق ومدى قربه من العقار.
- أساليب العقار من الجودة، الدخل، التكلفة والمقارنة.
- مواصفات العقار وموقعه.
كيفية قيمة العقارات وسعره
تحدد قيمة العقارات عبر السير أو المُثمن العقاري من خلال معايير التقييم العقاري وذلك اعتمادًا على بعض النقاط التي تساعد في ذلك، علمًا أن السعر قد يكون ما بين الارتفاع أو الانخفاض، وذلك يعتمد على ما يلي:
- قيمة العقار أي المبلغ الذي سيقوم بدفعه المشتري للحصول عليه.
- كما أن السعر يكون معتمدًا على بعض الأشياء ومن ضمنها تلك الأسعار التنافسية.
- تكلفة العقار أي المبلغ المالي المدفوع في تجهيز العقار، وهنا تسمى تكلفة المشتري.
- سعر العقار ويتمثل بذلك المبلغ الذي سيباع به العقار، وهو المدفوع من المشتري بشكل فعلي للبائع.
أسلوب المقارنة بالتقييم العقاري
توجد بعض الأساليب المستخدمة في معرفة معايير التقييم العقاري وتستخدم في المقارنة لكل عقار، وهي كالتالي:
- حقوق الأوراق والملكية.
- المساحة التي تم بناء العقار عليها.
- ملكية المعدات المتواجدة بالعقار بالإضافة إلى التجهيزات المتوفرة به.
- موقع العقار ومدى سهولة الوصول إليه وتوفر الخدمات العامة من المستشفيات والمدارس.
- اتجاهات المنطقة ناحية الإهلاك أو حتى التطوير بالإضافة إلى مستوى المنطقة المتواجد بها العقار.
برنامج التقييم العقاري في السعودية
يعد برنامج التقييم العقاري أحد البرامج الهامة التنظيمية التي قد أطلقتها الهيئة السعودية للمقيمين، ويطلق عليها “تقييم” وينظم مهنة التقييم حسب المعايير المعتمدة بشكل دولي، وهذا البرنامج يعزز الثقة بالسوق العقارية، ويرفع مستوى الشفافية بالإضافة إلى خدمة المستثمرين، ويرتكز هذا البرنامج على بعض الأهداف منها:
- حماية الأطراف المتعاملة بالسوق.
- رفع جودة مخرجات التقييم وكفاءته، مع جذب المستثمرين الأجانب والمحليين.
- كما أنه يدعم مبادرة التطوير العقاري.
الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين
تحدثنا بالسطور الماضية عن معايير التقييم العقاري والحديث هنا عن هيئة المقيمين المعتمدين السعوديين، تخص هذه الهيئة مهنة التقييم بالسعودية وتنظمها وتطورها مع تأهيل العاملين بها، تم إنشاؤها بمرسوم ملكي خلال عام 2012، كما أن لها شخصية اعتبارية وميزانية بشكل مستقل وتقع تحت إشراف وزارة المالية، وتهدف لتوطين مهنة التقييم بالمملكة مع تطوير قطاع تقييم الأعمال وتنظيمه بالإضافة إلى تخريج الكفاءات الوطنية التي ترتقي بالمهنة.
شروط الحصول على رخصة مقيم عقاري
لكي يتمكن المقيم العقاري من أن يزاول المهنة فلابد أن تتوفر به الشروط التالية:
- لابد أن يكون لديه الجنسية السعودية.
- السن لا يقل عن 25 عامًا.
- حصول المتقدم على درجة جامعية بأي تخصص معتمد من قبل الهيئة، سواء الاقتصاد، الهندسة المدنية، التقييم العقاري، الهندسة المعمارية أو حتى إدارة الأعمال.
- كما أنه مسموح لخريجي الشريعة الإسلامية مزاولة المهنة إن كان لديهم خبرة عملية بمجال العقارات.
- أو أن يكون الشخص حاصلًا على دبلوم بالتقييم العقاري المعتمد من قبل الهيئة.
- الخبرة العملية لا تكون أقل من عام في مجال التقييم العقاري أو حتى بالمجالات التي لها صلة.
- ألا يكون الشخص عليه أي حكم قضائي مالي أو حتى ذمة مالية مستحقة.
- اجتياز الدورات التدريبية المعتمدة من قبل هيئة التقييم العقاري.
- اجتياز الاختبارات المهنية المعتمدة من قبل الهيئة.
- تسديد رسوم التقديم مع الاختبارات المحددة.
الأسئلة الشائعة
ما هي طرق التقييم العقاري؟
طريقة التكلفة أي حساب تكلفة إعادة الإنشاء، وطريقة المقارنة بمقارنة العقار مع العقارات المشابهة، بالإضافة إلى طريقة الدخل لتقدير قيمة العقار حسب العائد المتوقع.
ما العوامل المؤثرة في نتيجة التقييم العقاري؟
ظروف السوق، الموقع الجغرافي، العوامل الاقتصادية، المساحة والتصميم وكذلك الحالة القانونية.
ما الجهة المسؤولة عن تطبيق معايير التقييم العقاري؟
تتولى الهيئة السعودية تقييم وضع معايير التقييم مع الإشراف على تطبيقها بالإضافة إلى مراقبة مدى الالتزام بالمعايير.
وفي النهاية من الحديث عن معايير التقييم العقاري وما هي إجازة التقييم من خلال شركة حلول التصنيف، وكيف يكون تحليل العقار ومعرفة قيمته وسعره، وشرحنا ما هو أسلوب المقارنة في التقييم العقاري، وبرنامج التقييم العقاري بالسعودية، كما أننا تحدثنا أيضًا عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين وذكرنا شروط الحصول على رخصة المقيم العقاري.
