تساءل الكثيرون بشأن ما هو التقييم العقاري ذلك الذي يعرف بأنه عملية أساسية ضرورية في تحديد قيمة العقارات، وفق بعض العوامل المحددة، وتتضمن معايير التقييم العقاري تحديدًا للموقع الجغرافي مع توضيح حالة العقار ومدى نظرية العرض والطلب بالسوق، إضافًة للعوامل السياسية والاقتصادية، إذ أن تقييم العقارات يعد عملية هامة بصناعة العقارات وهو يساعد الشركات العقارية والأفراد في اتخاذ القرارات الاستثمارية الصحيحة.
ما هو التقييم العقاري
أوضحت أمانة المقيمين المعتمدين العامة بأن التقييم العقاري يساهم بحفظ الحقوق مع تحقيق العدالة ما بين جميع الأطراف المستفيدة عبر تقديم تقارير عالية الجودة وخدمات مهنية، ويشمل مكتب التقييم العقاري جميع أنواع العقارات من المتاجر والأراضي والمزارع والمساكن وكذلك المصانع، ويعتمد التقييم العقاري على معرفة العوامل الأساسية.
الفرق بين عملية التقييم وعملية التثمين العقاري
بعد التساؤلات المتعددة بشأن ما هو التقييم العقاري أتى دور توضيح الفارق ما بين التقييم والتثمين العقاري:
- إذ أن التقييم يهدف لتحديد القيمة الحقيقية للعقار، ويتم الاستناد في ذلك لخصائص السوق الحالي ومميزاته.
- ومن يقوم بتلك المهمة هو المقيم العقاري المعتمد الذي لديه مهارة وخبرة بعملية تحليل البيانات العقارية مع تحديد القيمة التي يستحقها العقار.
- ثم لابد أن يضع المقيم الإطلالة والموقع والمساحة والحالة بعين الاعتبار.
- نأتي إلى التثمين العقاري مرحلة تلحق بالتقييم وتركز هنا في تحديد المبلغ المتفق عليه من قبل المشتري والبائع.
- وذلك لإتمام عملية البيع أي أنه القيمة المالية الموافق عليها من قبل الطرفين.
- وبالطبع التقييم له دور أساسي في تحديد الثمن.
- ولكن ليس العامل الوحيد المؤثر فقد تتدخل بعض العوامل الأخرى من حالة العقار ورغبة البائع والمشتري وكذلك الظروف السوقية.
- كما أنه لا يوجد اختلاط ما بين هذين المصطلحين إذ إن القيمة تقدير حقيقي للعقار.
- أما الثمن المبلغ النهائي الذي سيدفعه المشتري في هذا العقار.
ما هو التقييم الإلكتروني وما هي مميزاته
تعرفنا على ما هو التقييم العقاري وبالتالي الأمر أصبح واضحًا، والسؤال هنا بشأن التقييم الإلكتروني ومميزاته:
التقييم الإلكتروني
ذلك الذي يتكون من برامج إلكترونية تقوم بعمليات التثمين والتقييم العقاري، وتهدف للتحول من الأعمال التقليدية للعمل الإلكتروني في سبيل تجنب تلك الأخطاء التي تنتج عن العمل التقليدي، وبالتالي الدقة العالية المتواجدة في الأرشيف، تسهل الوصول لكافة الملفات المطلوبة مع استحضار التقارير.
مميزات التقييم الإلكتروني
يحتوي على إمكانيات متعددة مثل فرز التقارير وطباعتها، وبه نظام محاسبة على الدقة، وهذا يتم بسهولة من خلال ملء الخانات المطلوبة بنماذج الأبعاد الطبيعية والمواصفات والمساحة والأرض، ويتاح أيضًا إضافة صور العقار وهذه العملية تتم بمجرد إدخال البيانات.
ما هي شروط التقييم العقاري؟
إن الشخص الذي يقوم بالتقييم العقاري يطلق عليه المقيم المعتمد، وهو عضو أساسي لديه ترخيص مزاولة لمهنة التقييم، ومن حقه التوقيع مع إصدار تقارير التقييم وهذا يكون باسم منشأته ولا يحق لشخص أن يزاول هذه المهنة سوى بعد توفر الاشتراطات المنصوصة وذلك لصعوبة المهنة وتعقيدها، فهي ترتكز على أسس متعددة ولذا لابد أن يحصل الشخص المقيم على ما يلي:
- رخصة معتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين.
- بالإضافة إلى ضرورة كون الشخص لديه الجنسية السعودية ويعمل بشكل فردي.
- أما إن كان غير سعودي يسمح له بالعمل في مكتب مرخص للتقييم العقاري.
- والشرط العمري يكون منطبق عليه.
- لديه المؤهل المطلوب لمزاولة المهنة.
الشروط للحصول على رخصة مزاولة مهنة مقيم عقاري معتمد
ذكرنا بشكل مسبق ما هو التقييم العقاري والآن سنوضح شروط رخصة التقييم العقاري اللازمة حتى يتمكن الشخص من مزاولة مهنة المقيم العقاري المعتمد وهي كالتالي:
- النجاح بجميع الدورات المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين.
- التسجيل بنظام قيمة الإلكتروني.
- اجتياز المسار التدريبي.
- الحصول على عضوية من قبل الهيئة.
- استكمال بقية المسار التدريبي.
- الحصول على شهادة الزمالة.
- الحصول على ترخيص مزاولة المهنة.
ما هي أساليب التقييم الأساسية؟
توجد بعض الأساليب التي تستخدم في التقييم العقاري وهي كالتالي:
1- أسلوب السوق
ذلك الذي يقدم مؤشر القيمة لهذا العقار عبر مقارنة الأصل مع الأصول المطابقة المتوفر عنها بعض المعلومات السعرية.
2- أسلوب الدخل
يستخدم حينما تكون قدرة الأصل هي العنصر الأساسي المؤثر في القيمة أو حينما تتوفر أي توقعات مقبولة بشأن الإيرادات المستقبلية.
3- أسلوب التكلفة
يتم من خلال جمع قيمة الموقع بالإضافة إلى تكلفة المبنى مع حساب الإهلاك وصولًا لقيمة العقار السوقية.
كيف تتم حساب رسوم التقييم العقاري
ليس هناك سعرًا محددًا يخص التقييم العقاري إذ أن الشيء الذي يحدد السعر العرض والطلب بالسوق، ومن حق المقيم أن يحدد المردود المادي المناسب له وطالب التقييم له الحق في القبول أو الرفض، ولكن في حال وجدت أي نوع من القرابة أو حتى التحيز لصالح أي طرف يمتنع خبير التقييم عن القيام بتقييم العقار.
أنواع التقييم العقاري
أجبنا عن ما هو التقييم العقاري وينقسم التقييم لثلاث أنواع الهدف منها تحديد قيمة العقار بشكل يتناسب مع الجميع، وإليكم الأنواع:
أولًا: مقارنة المبيعات
تعد الخطوة الأولى بطرق التقييم العقاري إذ أن المثمن العقاري يبحث عن جميع العقارات المجاورة لهذا العقار المرغوب في تقييمه ويقارن فيما بينهم ويجمع بيانات تخص العقار ثم يحدد نتيجة التقييم.
ثانيًا: استبدال التكلفة
وهي الخطوة الثانية بالتقييم العقاري وتعني استبدال التكلفة بأن يقوم المثمن بعمل الفحص لعقار حتى يتعرف على قيمته، ومدى جودة المواد المستخدمة بداخله، ثم يضع قيمة استبدال هذا العقار عبر استخدام المواد التي قد تم مقارنتها، ومعرفة رقم الاستبدال هي الخطوة التالية لخصم التكلفة المتعلقة بعمل الاستهلاك، وهذا حسب عمر العقار وحالته.
ثالثًا: منهجية الدخل
هي أحد أنواع التقييم العقاري المستخدمة بمجال العقارات التجارية والإيجارية يقوم الشخص بأخذ ذلك الدخل المنتج من العقار إلى جانب الدخل المحتمل وهو خطوة تالية لعملية خصم التكاليف لصيانة الممتلكات، وتلك العملية تتم من خلال طرح التكلفة من الدخل، والمثمن هنا يحدد متوسط الدخل السنوي أو الشهري الصافي لهذا العقار، ويتعرف على الدخل ثم يضربه بعامل السنوات.
فوائد التقييم العقاري
إن التقييم العقاري بالطبع له فوائد متعددة، إذ أنه يوفر وقتًا ومجهودًا للبائع والمشتري، ويحدد السعر الذي يناسب العقار وإليكم أهم الفوائد:
- يساعد التقييم العقاري بمعرفة قيمة العقار الحقيقية.
- إطلاق سعر مناسبًا للعقار إن كان بيعًا أو إيجارًا أو شراء.
- أيضًا من ضمن الفوائد تسييل الأصول العقارية.
- عمل تحديثات بشكل مستمر لتوضيح قيمة العقارات للشركات والأفراد، وذلك للمساعدة باتخاذ قرارات جيدة مناسبة مع العقارات.
- كما أن تثمين العقارات أحد أهم العوامل الأساسية بالتمويل العقاري.
الأسئلة الشائعة
ما الهدف وراء التقييم العقاري؟
تحديد قيمة العقار الحقيقية لاستخدامه في التمويل أو البيع أو الرهن العقاري أو الشراء أو بالقضايا.
من الذي يقوم بالتقييم العقاري؟
يقوم بها المقيمين المعتمدين من قبل الهيئة السعودية للمقيمين أو حتى الجهات التنظيمية المشابهة، ويجب أن يكون لديهم مؤهلات وخبرات قانونية وفنية.
هل التقييم العقاري يختلف من عقار لآخر؟
بالطبع نعم كل عقار يقيم بطريقة منفردة وفق الموقع والمواصفات وظروف السوق خلال وقت التقييم.
وبذلك وصلنا إلى الختام بعد الحديث عن ما هو التقييم العقاري والفارق ما بينه وبين التثمين وشرحنا ما هو التقييم الإلكتروني والمميزات الخاصة به بالإضافة إلى شروط التقييم العقاري، والشروط اللازمة للحصول على رخصة لمزاولة مهنة المقيم وأساليب التقييم الأساسية، وذكرنا طريقة حساب رسوم التقييم العقاري، بالإضافة إلى ذكر أنواع التقييم العقاري وفوائد التقييم.
